從收益法的投資報酬率來看不動產的價值   
   
 

一、收益型不動產:

 不動產估價,就是在評估不動產在一定期間內的真實價值,並以貨幣方式呈現。隨著北宜高速公路通車,台北投資者投資宜蘭地區不動產機會日愈增加,特別是店面不動產交易越趨熱絡,交易價格也水漲船高。而台北投資者投資這類型不動產多著重在「收租金」為主,即收益型不動產。  凡以收租金為主的不動產,均可通稱為收益型或商用型不動產,包含店面、辦公室、出租公寓、套房乃至於旅館等等。其運用在不動產估價的方法,主要以投資報酬率的觀點,就是當投資在此類不動產,可以回收多少,專業術語稱為收益法。
 

二、收益法:

(一)似是而非的認知:
就收益法而言,大家可常在報章上,看到房仲介業者或建築開發商教導如何運用投報率的來算該棟不動產的價值,買該棟或該區的不動產是划算或有利可圖的,有以用房屋總價與年租金的關係來論,有以投資額與年租金的關係來論。

就前者來說,即是店面總價在新台幣(下同)2,400萬元,可出租的月租金8萬元,每年可收96萬元,這樣每年報資報酬率為4%,比定存還要高,故強烈建議可以購買。相反的,若每月租金可收8萬元,每年可收96萬元,在投報率在4%情形下,房屋總價應該有2,400萬元。

  就後者來說,房屋總價2,400萬元,頭期款400萬,2,000萬元貸款,在現今貸款利率3%下,年利息60萬元,可出租的月租金8萬元,年租金96萬元,扣除年利息後尚有36萬元,投報率高達9%。但這樣對嗎?只能說方向正確,細節不足,但往往細節不足,就可能讓購置不動產反而是賠錢的貨而不自知。

(二)收益法的公式:
不動產估價業所用的收益法,通常可分為直接收益資本化法,另一種則是折現現金流量分析法(DCF)。一般而言,以直接收益資本化法為主,它的公式是:不動產價格=淨收益÷收益資本化率,也就是前面報章所提的方法,但是要注意的是,這個公式是有竅門的。

不動產收益價格
=未來平均每年客觀淨收益÷收益資本化率
=(有效總收入-總費用)÷收益資本化率


有效總收入
=(總租金收入+押金利息-閒置及可能損失)


總費用
=地價稅、房屋稅、保險費、管理費、維修費、折舊提存金


也就是說真正的投報率是要扣除可能租不出去或收不到租金的損失,也要扣除相關費用,才是當房東的人真正可以收到的「淨賺」或收益,如此才能求到合理的不動產價值。

如同前面的例子,在蘇澳鎮中山路店面大樓,一個月總租金在8萬元,但是在蘇澳鎮店面不好租,可能要1.5到2個月才能租出去。這樣總收入就不是96萬元,而只有80萬元。若還要4%的投報率時,假設沒有其他費用時,這樣不動產價格就應只有2,000萬元。若再扣除約25%到35%的一般費用率時,淨收益只有60萬元至52萬元,若仍要4%的報酬率,事實上不動產價值只有1,500萬元至1,300萬元。若不動產仍要2,400萬元,這樣報酬率只有2.5%到2.17%,用這樣的價格去買店面就見仁見智了,但是如此一來,與報章上所說的不動產價值差距甚大,所以說有時看到平面廣告寫「店面金雞母」、或「套房金雞母」時,請小心他的公式,也是在購置或投資收益型不動產時,不可不慎之處。

(三)收益資本化率:
在處理不動產價格時,也要注意前面所說的收益資本化率,一般有所謂的風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法等多種,可說是族繁不及備載:

1. 風險溢酬法:銀行定存利率或政府公債利率加計應負擔風險之報酬。
2. 市場萃取法:選取與勘估標的相同之比較標的,求其收益率。
3. 加權平均成本法:依各種資金來源所佔比率及分別要求的利率,予以加權平均求得。
4. 債務保障比率法:依銀行所要求之債務保障比率換算求得。

一般來說,從事估價行業多採取前兩者方法,投資者則多用風險溢酬法及加權平均成本法,也就是用銀行利率加計所要的報酬,或與銀行貸款利息成本家計所得。

有人會說要扣除費用一大堆不容易記,這裡只是一個觀念,總之,請記得下列簡單的公式,並要扣除應要扣除的相關費用及損失,並設定投資報酬率即可:

不動產價格=淨收益÷收益資本化率